Каждый год тысячи россиян сталкиваются с одним и тем же разочарованием: отказ в ипотеке. Вы выбрали квартиру, собрали документы, ждали ответа - и получили отказ без объяснений. Это не случайность. В 2026 году банки стали еще строже, и причины отказов стали более предсказуемыми. Главное - не паниковать. Чаще всего отказ можно исправить, если понять, что пошло не так.
Плохая кредитная история - главный враг
Самая частая причина отказа - это кредитная история. Даже если вы думаете, что всё в порядке, банк может увидеть совсем другую картину. Например, вы заплатили за кредит на день позже. Или перевели деньги через терминал, где произошла задержка. Всё это фиксируется как просрочка. Даже 300 рублей долга могут стать причиной отказа, если они не были убраны из системы.Есть и другие скрытые проблемы. Иногда банки ошибаются: один кредит дублируется, долг не списывается после погашения, или ваша история смешивается с чужой. Такие ошибки не исчезают сами - их нужно искать и исправлять. Зайдите в любой из бюро кредитных историй (БКИ): «Эквифакс», «Национальное бюро кредитных историй» или «Центральный каталог кредитных историй». Запросите свою историю бесплатно - это законное право каждого. Проверьте, есть ли там долги, которых вы не помните. Если нашли ошибку - подайте заявление на её исправление. Это может занять от 1 до 30 дней, но без этого следующая заявка на ипотеку тоже провалится.
Дохода не хватает - даже если кажется, что хватает
Банки не смотрят только на вашу зарплату. Они считают, сколько денег остаётся после всех обязательных платежей. Пример: вы зарабатываете 70 000 рублей в месяц. Квартира стоит так, что ежемесячный платёж - 55 000 рублей. На первый взгляд, всё ок. Но после этого у вас остаётся всего 15 000 рублей. А в Москве прожиточный минимум на человека - 18 000 рублей. Значит, вы не справитесь. Банк это видит и отказывает.Даже если вы получаете больше, но у вас есть другие кредиты - всё меняется. Допустим, у вас ещё и автокредит на 10 000 рублей, и кредитная карта с минимальным платежом 5 000 рублей. Всего - 70 000 рублей в месяц. Доход - 70 000. Нет ничего лишнего. Но банк считает иначе: он хочет, чтобы после всех платежей у вас оставалось хотя бы 30-40% от дохода. То есть, если вы платите 60% дохода - вы уже в зоне риска. А если 70% - отказ почти гарантирован.
Слишком много кредитов - даже если вы их не используете
Многие думают: «Я же не беру новые кредиты, я плачу по всем вовремя». Но банк смотрит не только на текущие платежи - он видит всю вашу долговую нагрузку. Даже если у вас есть кредитная карта с лимитом 100 000 рублей, но вы не тратите деньги - банк всё равно считает, что вы можете в любой момент взять 100 000 и начать платить. Это увеличивает вашу нагрузку в глазах кредитора.То же самое - с кредитами супруга. Если вы подаёте заявку как основной заемщик, а ваша жена имеет кредит на 20 000 рублей в месяц - банк прибавит этот платёж к вашим обязательствам. Даже если вы не знали о кредите, он есть в кредитной истории. И даже если вы не созаемщики - банк может запросить информацию о финансовом положении семьи.
Решение простое: погасите хотя бы часть кредитов до подачи заявки. Или хотя бы снизьте лимиты на карты. Не нужно ждать, пока вы полностью выплатите всё. Даже снижение с 80% до 60% долговой нагрузки может изменить решение банка.
Нестабильная работа - это риск
Если вы устроились на работу 2 месяца назад - банк не доверяет. Он не знает, останетесь ли вы через полгода. Даже если вы работаете в крупной компании, стаж на текущем месте должен быть минимум 3-6 месяцев. В некоторых банках - 12 месяцев, особенно если вы в частном секторе.А если вы сменили работу несколько раз за год? Это тоже красный флаг. Банк считает: «Если человек не может удержаться на месте больше полугода - он может потерять доход». Особенно если вы работаете в отраслях с высокой текучестью: торговля, доставка, гостиничный бизнес.
Что делать? Если вы только устроились - подождите 3-6 месяцев. Если вы работаете в нестабильной сфере - попробуйте привлечь созаемщика с более стабильной работой. Например, родителя или супруга, который работает в госсекторе. Это сильно повышает шансы на одобрение.
Самозанятые и ИП - особая категория
Самозанятые и ИП получают отказ в 80% случаев. Почему? Банки не верят в нерегулярный доход. Даже если вы зарабатываете 150 000 рублей в месяц, но получаете деньги раз в 2-3 месяца - банк не знает, будет ли у вас деньги в следующем месяце.Если вы ИП - у вас должны быть документы за 12 месяцев. Бухгалтерские отчеты, выписки с банковского счета, налоговые декларации. Просто показать «доход» на экране смартфона - недостаточно. Банк требует официальные подтверждения. И даже тогда - если у вас нет истории более года, шансы минимальны.
Самозанятые - ещё сложнее. Нет договоров, нет выписок, нет подтверждения. Даже если вы платите налоги - банк не видит стабильности. Единственный способ - привлечь созаемщика с официальным доходом. Или подождать 1-2 года, пока у вас будет стабильная история.
Исполнительные производства и суды
Если у вас есть задолженность перед ФССП - даже 15 000 рублей - банк откажет. Это не просто долг. Это судебное решение. Банк знает: если вы не платите по решению суда, вы не будете платить и по ипотеке. Банк проверяет базу ФССП автоматически. Даже если вы платите по алиментам или штрафам - если есть исполнительное производство, оно видно.Что делать? Погасите долг. Получите подтверждение об исполнении. И только потом подавайте заявку. Если долг уже погашен - запросите в ФССП справку об отсутствии исполнительных производств. Приложите её к документам. Это снимет подозрения.
Ошибки в документах - и это тоже отказ
Вы собрали все справки, подписали бумаги - и всё равно отказ. Почему? Потому что в справке 2-НДФЛ ошибка. Или в трудовой книжке не указано, что вы работаете на полную ставку. Или работодатель не поставил печать. Или в справке по форме банка написано «доходы за 3 месяца», а банк требует за 6.Банки проверяют документы до мелочей. Даже опечатка в фамилии - повод для отказа. Не спешите. Проверьте всё: даты, подписи, печати, реквизиты. Попросите бухгалтерию перепроверить справку. Если вы ИП - убедитесь, что в выписке счёта указано «доходы от предпринимательской деятельности». Не «переводы от физлиц» - это не подойдёт.
Первоначальный взнос меньше 30% - почти всегда отказ
Раньше можно было взять ипотеку с 10-15% первоначального взноса. Сейчас - редко. Большинство банков требуют минимум 30%. Даже госпрограммы поддержки в 2026 году почти не работают без этого. Если вы хотите купить квартиру за 8 миллионов, а у вас есть только 1 миллион - банк скажет «нет».Что делать? Копите. Или продайте что-то. Или привлеките созаемщика, который внесёт часть взноса. Даже если вы не можете накопить 30%, попробуйте 25% - некоторые банки всё же могут рассмотреть, если остальные параметры идеальны. Но это исключение.
Качество квартиры - тоже причина отказа
Вы нашли идеальную квартиру - но она не проходит проверку. Почему? Потому что в ней перестроена планировка. Стена между кухней и гостиной снесена. Санузел перенесён. Нет разрешения на перепланировку. Банк не даёт ипотеку на такую квартиру - потому что её сложно продать, если вы не сможете платить. Ликвидность падает. А банк должен быть уверен: если вы не заплатите - он сможет продать квартиру и вернуть деньги.Если вы хотите купить квартиру с перепланировкой - сначала узаконьте её. Это займёт 2-6 месяцев. Но без этого - никакой ипотеки.
Что делать, если уже получили отказ?
1. Запросите кредитную историю - проверьте ошибки и долги. 2. Снизьте долговую нагрузку - погасите один-два кредита. 3. Подождите 3-6 месяцев - если вы недавно сменили работу. 4. Увеличьте первоначальный взнос - хотя бы до 30%. 5. Привлеките созаемщика - с хорошей историей и стабильным доходом. 6. Проверьте документы - уберите все ошибки. 7. Избегайте новых кредитов - до момента одобрения ипотеки.И главное - не подавайте заявки подряд. Каждый отказ остаётся в истории. Банки видят, что вы часто пытаетесь взять кредит. Это снижает ваш рейтинг. Лучше один раз сделать всё правильно - чем пять раз получить отказ.
Почему банк не говорит причину отказа?
Банк не обязан раскрывать точную причину, но по закону обязан сообщить, в каком бюро кредитных историй хранится ваша история. Вы можете запросить её самостоятельно и найти причину: просрочки, долги, ошибки. Если вы знаете причину - вы можете её исправить. Без этого повторная подача заявки бесполезна.
Можно ли получить ипотеку, если у меня есть судимость?
Да, но только в редких случаях. Если судимость погашена, и она не связана с финансовыми преступлениями (мошенничество, хищения, уклонение от уплаты налогов), некоторые банки могут рассмотреть заявку. Но это исключение. Большинство банков автоматически отклоняют таких клиентов. Лучше привлекать созаемщика без судимости.
Что делать, если я самозанятый и хочу взять ипотеку?
Самозанятым сложно, но не невозможно. Нужно отработать минимум 12 месяцев с регулярными доходами, иметь выписки с банка, налоговые декларации и подтверждение платежей. Лучше всего - подать заявку в банк, который специализируется на самозанятых (например, Сбербанк, ВТБ, Почта Банк). И обязательно привлечь созаемщика с официальным доходом.
Можно ли получить ипотеку, если у меня есть задолженность по алиментам?
Если задолженность есть - это исполнительное производство. Банк это видит и откажет. Погасите долг, получите справку из ФССП, что исполнительное производство прекращено - и только тогда подавайте заявку. Даже если вы платите регулярно, но есть просрочка - это рискованно.
Как долго нужно ждать после отказа, чтобы подать заявку снова?
Не нужно ждать определённого срока - нужно исправить причину отказа. Если вы улучшили кредитную историю, снизили долговую нагрузку, увеличили первоначальный взнос - можно подавать сразу. Но если вы просто подадите заявку без изменений - шансы снова будут нулевыми. Лучше потратить 1-3 месяца на исправление - чем тратить время и рисковать новым отказом.