Максимальная сумма ипотеки: сколько можно взять и на что влияет лимит

Когда речь заходит о максимальной сумме ипотеки, это предел, который банк готов выдать заемщику на покупку жилья, основанный на его доходах, кредитной истории и стоимости недвижимости. Также известен как лимит ипотеки, он не зависит только от ваших желаний — он строго привязан к правилам банков и государственных программ. Многие думают, что если зарплата высокая, то и ипотеку дадут на 30 миллионов — но это не так. Банки считают не по эмоциям, а по формулам, и часто отказывают даже тем, кто кажется им «идеальным клиентом».

Основной фактор, который влияет на максимальную сумму ипотеки, это соотношение ежемесячного платежа к доходу заемщика. Большинство банков разрешают тратить на ипотеку не больше 50% от совокупного дохода семьи. То есть, если вы с супругом зарабатываете 120 тысяч в месяц, максимальный платеж — 60 тысяч. При ставке 16,5% и сроке 25 лет это даст вам около 10,5 млн рублей. Даже если вы хотите купить квартиру за 15 млн, банк не даст разницу — он не рискует. Также важна стоимость недвижимости, она должна соответствовать рыночной цене, а не вашей оценке. Банк нанимает оценщика — и если он скажет, что квартира стоит 12 млн, а вы хотите взять ипотеку на 15 млн, разницу вы доплачиваете сами. Даже с господдержкой, где лимиты до 12 млн, банк не даст больше, чем оценка.

Есть и другие ловушки. Например, если у вас есть другие кредиты — даже микрозаймы — их тоже учитывают в расчете. Или если вы работаете неофициально, даже если деньги есть, банк их не увидит. А если вы покупаете жилье в другом регионе, банк может снизить лимит из-за рисков, связанных с продажей такого жилья в случае просрочки. В 2025 году даже семейная ипотека с господдержкой не дает больше 12 млн — и то только на новостройки. Даже если вы готовы платить больше, банк не выдаст больше, чем позволяет его внутренняя модель рисков.

Вот почему важно не просто искать «самую большую ипотеку», а понимать, как работает лимит. Вы можете увеличить его, добавив созаемщика, снизив срок кредита, или отказавшись от ненужных страховок. Но главное — не пытайтесь переплатить. Лучше взять меньше, чем потом годами жить с тяжелым платежом. В подборке ниже — реальные кейсы, как люди получали максимальные суммы, какие ошибки делали и как банки проверяют доходы. Вы найдете чек-листы, примеры расчетов и то, что скрывают от заемщиков.