Что такое военная ипотека на новостройку и как она работает
Военная ипотека - это не просто кредит. Это государственная программа, которая помогает военнослужащим купить жильё, даже если у них нет сбережений. Суть проста: государство каждый месяц кидает деньги на ваш личный счёт в Накопительно-ипотечной системе (НИС). Эти деньги не ваши, пока вы не решите их использовать. Но как только вы отслужите три года, на счёте набирается минимум 1 миллион рублей - и вы можете взять ипотеку на новостройку. Государство продолжает платить за вас ежемесячно, а вы платите банку только часть - если вообще платите. В 2025 году ежегодный взнос в НИС - 383 979,3 рубля. Это почти 32 тысячи в месяц. И это не бонус. Это обязательство государства.
Вы не обязаны использовать эти деньги сразу. Можно накапливать до выхода в запас. Но если вы хотите жильё сейчас - новостройка становится лучшим вариантом. Почему? Потому что банки дают лучшие условия на новые дома. Старые квартиры, даже если они в хорошем состоянии, часто не проходят проверку по требованиям программы. А новостройки, если застройщик аккредитован, - идеально подходят. Главное - не перепутать: вы не покупаете квартиру за свои деньги. Вы берёте кредит, который частично покрывает государство. И вы платите только разницу, если она есть.
Ограничения, о которых молчат банки
Всё звучит отлично - пока вы не узнаете ограничения. Первое: лимиты на сумму кредита. В Москве, Санкт-Петербурге и Подмосковье вы можете взять до 12 миллионов рублей. В остальных регионах - только до 6 миллионов. Но средняя стоимость однокомнатной новостройки в Тюмени уже превышает 5,5 млн. В Екатеринбурге - 6,2 млн. То есть в большинстве городов вы не сможете купить даже двухкомнатную квартиру без доплаты. И это не миф - это цифры Росреестра за октябрь 2025 года.
Второе ограничение - застройщик. Не все новостройки подходят. Только те, что внесены в реестр аккредитованных. По данным DomClick, только 35% новостроек в России работают с военной ипотекой. Почему? Потому что банк платит застройщику не сразу, а поэтапно - после сдачи дома. А застройщик хочет деньги сейчас. Поэтому многие отказываются. Вы можете месяц ждать подтверждения от Росвоенипотеки. А за это время квартира может быть продана.
Третье - возраст. Большинство банков требуют, чтобы вы не старше 45 лет на момент полного погашения кредита. Это значит, что если вам 38, и вы берёте ипотеку на 25 лет - вы не сможете взять её. А если вам 42 - вы получите максимум 10 лет. Это важно. Не все это учитывают, пока не получают отказ.
Ставки: от 2% до 27% - как не попасть в ловушку
Ставки по военной ипотеке - это как рулетка. В Сбербанке - от 27,1%. В ВТБ - от 12%. А в Промсвязьбанке - от 2%. Да, вы правильно прочитали. Два процента. Но только для участников Специальной военной операции до 30 апреля 2025 года. Это не реклама. Это закон. Указ Президента РФ № 45 от 10 января 2025 года. Если вы прошли СВО - вы имеете право на ставку 2% на сумму до 6 млн рублей. При этом первоначальный взнос - всего 10%. Это значит, что вы платите банку около 10 500 рублей в месяц на 15 лет. А государство вам платит 32 000. Разница - ваша прибыль.
Если вы не участник СВО - ситуация сложнее. Ставка в 25% - это не редкость. И тут начинается подвох. Многие думают: «Государство платит 32 тысячи - я ничего не плачу». Но если вы берёте 6 млн на 25 лет под 25%, ваш ежемесячный платёж - 64 000 рублей. А государство даёт вам только 32 000. Остальное - ваша переплата. За 25 лет вы переплатите 13 миллионов. А накопленные в НИС деньги - 8 миллионов. То есть вы платите из своего кармана 5 миллионов. Это не льгота. Это долг.
Так что выбирайте срок кредита разумно. 15 лет - лучше, чем 25. И ставку - проверяйте у каждого банка. Не верьте «стандартным» цифрам. У Промсвязьбанка, Сбербанка и ВТБ - разные программы. И у одного из них может быть специальная акция.
Лайфхаки: как получить квартиру дешевле и быстрее
- Комбинируйте с материнским капиталом. Если у вас двое и более детей - вы можете добавить к средствам НИС материнский капитал. Это даёт до 650 тысяч рублей дополнительных денег. И это не кредит. Это подарок. Вы можете использовать его на первоначальный взнос или на досрочное погашение. Так вы сокращаете срок кредита на 3-5 лет.
- Выбирайте банк-партнёр застройщика. Не ищите квартиру, потом идёте в банк. Сначала выберите банк, у которого есть аккредитованные застройщики. Например, Промсвязьбанк работает с 120 новостройками в Тюмени, Омске и Новосибирске. ВТБ - с 80. Сбербанк - с 50. Чем больше партнёрств, тем быстрее одобрение. В среднем, с брокером вы экономите 18 рабочих дней.
- Покупайте совместно с супругом. Если ваша жена тоже военнослужащая - вы можете оформить ипотеку на двоих. Это удваивает лимит. Даже если она не участвует в НИС, её доход можно учесть. Это работает, если вы живёте вместе и оформляете ДДУ на обоих.
- Не берите квартиру в центре города. В Тюмени, Казани, Перми - цены на новостройки в центре выше, чем на окраине. Выберите район с развитой инфраструктурой, но не в «популярной» зоне. Например, в Тюмени - микрорайон «Западный» или «Солнечный». Там квартиры на 1,5 млн дешевле, чем в «Северном».
Как не потерять деньги: 5 шагов к успешной покупке
- Подтвердите участие в НИС. Зайдите на сайт Росвоенипотеки. Запросите выписку со счёта. Убедитесь, что все взносы за последние 3 года поступили. Если нет - подавайте заявку на перерасчёт. Это занимает до 30 дней.
- Выберите банк с лучшими условиями. Не идите в Сбербанк, потому что он «самый большой». Сравните ставки. Проверьте, какие застройщики у них в списке. Промсвязьбанк - лучший выбор для участников СВО. ВТБ - для тех, кто хочет баланс между ставкой и доступностью.
- Проверьте застройщика. Зайдите на сайт Дом.Клик. Введите название застройщика. Если он не в реестре надёжных - идите дальше. 68% отказов - именно из-за проблем с застройщиком. Не пытайтесь обойти это.
- Оформите ДДУ по 214-ФЗ. Это не просто договор. Это закон. Он гарантирует, что деньги пойдут на строительство, а не в карман мошенника. Без него - никакой ипотеки. Даже если застройщик обещает «всё по-честному».
- Закажите ипотечного брокера. Брокер, который знает военную ипотеку, сделает за вас 90% работы. Он проверит застройщика, соберёт документы, согласует с банком. Стоимость - от 15 000 рублей. Экономия времени - до 3 недель. А это значит, вы не потеряете квартиру, которую хотели.
Что будет после 2025 года
С 1 января 2025 года взносы в НИС выросли на 4,2%. Это хорошая новость. Но инфляция растёт быстрее. В 27 регионах РФ цена за квадратный метр новостройки превысила 100 000 рублей. В Москве - 210 000. Это значит, что даже с лимитом в 12 миллионов вы не купите трёхкомнатную квартиру. Прогноз на 2026 год: лимиты повысят. Но не факт. Минобороны работает над этим, но пока нет решений.
А вот одно изменение уже точно произойдёт - расширение географии. В 2025 году планируют включить в программу новые субъекты РФ, где раньше не было аккредитованных застройщиков. Это значит, что военные из Чеченской Республики, Дагестана, Кабардино-Балкарии получат доступ к новостройкам. Это важно. Но не для вас, если вы живёте в Тюмени или Краснодаре.
Если вы не участник СВО - будьте готовы к тому, что льготы будут сокращаться. В 2026 году ставки могут снова подняться до 10-12%. А взносы в НИС - не успевать за ростом цен. Тогда единственная реальная выгода - это отсутствие необходимости собирать первоначальный взнос. Остальное - на ваш выбор.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли использовать военную ипотеку на вторичное жильё?
Нет, не в большинстве случаев. Программа ориентирована на новостройки, потому что банки и Росвоенипотека хотят контролировать качество жилья. Вторичка часто не проходит проверку: есть обременения, не по 214-ФЗ, или дом признан аварийным. Есть редкие исключения - например, если квартира в новом доме, который сдали меньше года назад, и застройщик включён в реестр. Но это редкость. Лучше сразу искать новостройку.
Что делать, если я не могу взять ипотеку из-за возраста?
Если вам уже 40, и вы хотите взять ипотеку на 25 лет - банк откажет. Решение: берите на 10-12 лет. Это увеличит ежемесячный платёж, но сократит переплату. Или дождитесь выхода в запас - тогда вы сможете взять гражданскую ипотеку с господдержкой. Многие военные так и поступают: накапливают в НИС, а потом покупают квартиру уже как гражданские лица - с материнским капиталом и льготами для ветеранов.
Можно ли взять военную ипотеку, если я не участвую в СВО?
Да, конечно. Участие в СВО даёт ставку 2%, но это не единственный вариант. Просто другие ставки выше - от 10% до 27%. Но вы всё равно можете использовать средства НИС. Главное - отслужить три года, иметь свидетельство участника и выбрать банк с подходящими условиями. Не стоит ждать «идеальных» условий - они не появятся. Лучше начать сейчас, чем откладывать на потом.
Как проверить, аккредитован ли застройщик?
Зайдите на сайт банка, с которым вы планируете работать. У каждого банка есть список аккредитованных застройщиков. Также можно проверить на сайте Росвоенипотеки или на портале Дом.Клик - там есть фильтр «Подходит для военной ипотеки». Если застройщик не в списке - не тратьте время. Даже если он строит красиво - банк не одобрит сделку.
Что будет, если я уволюсь до полного погашения ипотеки?
Если вы уволились после 10 лет службы - государство погасит остаток кредита. Это прописано в законе. Но если вы уволились раньше - вы должны вернуть все средства, которые государство потратило на вашу ипотеку. Это до 4,3 миллиона рублей. Это серьёзный риск. Поэтому не увольняйтесь, пока не выплатите кредит. Или планируйте это заранее.