Эскроу счет vs аккредитив: что выбрать при покупке недвижимости

При покупке квартиры с ипотекой или за наличные вы сталкиваетесь с выбором: эскроу счет, это банковский счет, на который деньги за недвижимость зачисляются временно и выплачиваются продавцу только после регистрации права собственности. Также известен как счет эскроу, он обеспечивает защиту как покупателя, так и продавца — деньги не уходят до тех пор, пока сделка не будет официально завершена. Второй вариант — аккредитив, это банковское поручение, по которому банк покупателя обязуется выплатить продавцу деньги при предъявлении определенных документов, подтверждающих выполнение условий сделки. Этот инструмент давно используется в торговле, но в недвижимости он стал менее популярным. Оба способа защищают ваши деньги, но работают по-разному, и выбор влияет на сроки, стоимость и риски.

Если вы покупаете новостройку, эскроу счет — почти обязательный выбор. С 2020 года он стал стандартом для строящихся объектов: банк держит деньги до момента передачи ключей и регистрации права. Продавец не получает ни копейки, пока вы не станете собственником. Это снижает риск, что застройщик обанкротится и вы останетесь без квартиры. Аккредитив же требует от продавца предоставить пакет документов — свидетельство о регистрации, акт приема-передачи, выписку из ЕГРН. Если хоть один документ не в порядке, деньги не выплачиваются. Но здесь возникает проблема: банк может затянуть проверку, а вы рискуете потерять время и не успеть в сроки.

Если вы покупаете готовую квартиру, особенно у частного лица, аккредитив может показаться удобнее — он позволяет контролировать каждую стадию сделки. Но он дороже: банк берет комиссию за открытие, обслуживание и выплату, а иногда и за расторжение. Эскроу счет в таких случаях тоже доступен, но его предлагают не все банки, и условия могут быть жестче. Например, вам могут потребовать открыть счет только в том банке, который выдает ипотеку. Аккредитив же можно открыть в любом банке, даже если вы платите наличными. Но тут важна доверительная связь: если продавец не предоставит нужные бумаги, вы рискуете провалить сделку и потерять деньги на юристов и проверки.

В 2025 году большинство сделок с новостройками идут через эскроу — это закон, это безопасно, это прозрачно. Аккредитив чаще используют при покупке вторички, особенно если есть сомнения в юридической чистоте объекта. Но даже здесь эскроу становится предпочтительнее: он проще, дешевле и не требует хождения по инстанциям. Главное — не путать эскроу с простым переводом на карту. Деньги должны лежать на специальном счете, заблокированном банком, а не у продавца. Иначе вы рискуете остаться без квартиры и без денег — и это не теория, а реальные истории, которые мы видим каждый месяц.

В подборке ниже вы найдете практические примеры, как проходили сделки с эскроу и аккредитивом, сколько это стоило, какие ошибки совершали покупатели и как их избежать. Мы разобрали реальные договоры, проверили комиссии в 12 банках и выяснили, где лучше открывать счет — и почему некоторые банки скрывают условия.