Как выбрать квартиру для покупки в ипотеку: чек-лист 2025

Почему чек-лист - это не просто список, а спасение от катастрофы

Вы нашли квартиру, которая идеально подходит по цене, планировке и району. Банк одобрил ипотеку. Сделка почти готова. И тут - отказ. Не потому что вы плохо зарабатываете, а потому что в техпаспорте БТИ написано одно, а на стене - другое. Или потому что в квартире прописан человек, которого вы не знали. Или потому что дом в списке аварийных - и банк даже не стал рассматривать вашу заявку. Это не редкость. По данным АИЖК, каждая вторая сделка с вторичным жильем сталкивается с неожиданными проблемами. Чек-лист - это не формальность. Это ваша страховка. Он не гарантирует идеальную квартиру, но он гарантирует, что вы не купите ловушку.

Финансовая готовность: не переплатите за квартиру жизнью

Банк не даст вам ипотеку, если вы не сможете платить. Это не про желание. Это про цифры. У вас есть официальный доход? Он должен быть стабильным. И он должен быть достаточно высоким. Согласно данным Национального бюро кредитных историй, ваш ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 40% от вашего чистого дохода. Если вы зарабатываете 80 000 рублей в месяц, ваш платеж не должен быть выше 32 000 рублей. Это правило - не совет. Это требование. Если вы уже платите по кредиту на машину или потребительскому кредиту - это тоже учитывается. Общая долговая нагрузка (все кредиты вместе) не должна превышать 50% от дохода. Считайте честно. Не включайте в доход неофициальные «зарплаты» - банк их не увидит. Если вы перешагнете эти границы - банк откажет, даже если квартира идеальна. Потому что он не хочет, чтобы вы оказались на улице через год.

Выбор банка: ставка - это не всё

Сбербанк предлагает 6,5% годовых. ВТБ - 7,1%. Тинькофф - 7,3%. Казалось бы, берите самый низкий. Но это только начало. Ставка - это только одна часть. Есть ещё условия. Некоторые банки требуют обязательного страхования жизни и здоровья. Другие - не принимают квартиры в домах старше 25 лет. Третьи - не работают с новостройками, где застройщик не входит в список надёжных. Сбербанк и ВТБ предлагают программы с господдержкой, но только для определённых регионов и категорий покупателей. Тинькофф - быстрее, но его требования к документам жёстче. Сравнивайте не только ставки, но и условия: срок рассмотрения заявки, требования к квартире, штрафы за досрочное погашение, стоимость страховки. Помните: банк, который даёт самую низкую ставку, может потом отказать в сделке из-за мелкой детали, которую другие банки проигнорируют. Ищите не самый дешёвый, а самый подходящий.

Что банк вообще примет: требования к квартире

Банк не покупает квартиру. Он даёт вам деньги под залог. И ему важно, чтобы эту квартиру можно было продать, если вы перестанете платить. Поэтому он не примет:

• Квартиру в доме, включённом в программу реновации - такие объекты не принимаются ни одним банком.
• Квартиру в доме, признанном аварийным - проверяйте по Реестру аварийного жилищного фонда (Постановление Правительства РФ №47).
• Квартиру с незаконной перепланировкой - это самая частая причина отказа. Если стена снесена, а в техпаспорте она есть - банк откажет. Даже если вы всё восстановили, документы не обновлены - это рискованно.
• Квартиру в доме, который не введён в эксплуатацию - особенно важно для новостроек.
• Квартиру с незарегистрированными жильцами - если кто-то прописан, но не согласен на продажу - сделка не пройдёт.

Если вы смотрите новостройку - убедитесь, что застройщик работает по эскроу-счетам (ФЗ-151). Это обязательное условие с 2019 года. Без него - никакой ипотеки. Если вы смотрите вторичку - проверьте, не входит ли дом в список «серых» объектов, которые часто перепродаются. Банк может отказать, если квартира меняла собственников чаще трёх раз за пять лет - это красный флаг.

Юридическая чистота: документы, которые нельзя игнорировать

Это самая важная часть. Без этого - никакой сделки. Вы должны получить:

1. Выписка из ЕГРН - не старше 30 дней. Здесь вы видите: кто собственник, есть ли обременения (арест, ипотека, залог), когда была последняя сделка. Проверяйте не только имя собственника, но и дату регистрации права. Если квартира куплена меньше 3 лет назад - это повод для глубокой проверки.
2. Технический паспорт БТИ - сверяйте его с реальностью. Если в паспорте три комнаты, а у вас две - это незаконная перепланировка. Если в паспорте указано «кухня 8 м²», а на деле - 12 - это тоже проблема. Банк может потребовать восстановить планировку.
3. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Даже если вы платите за квартиру, а прошлый собственник не платил - вы можете оказаться виноватым. Проверяйте за последние 3 года.
4. Согласие супруга/супруги - если квартира приобреталась в браке, продать её можно только с письменного согласия. Без него - сделка недействительна.
5. Справка из психоневрологического диспансера - да, это не шутка. Юристы рекомендуют проверять дееспособность продавца. Если человек в психдиспансере, сделку можно оспорить в суде в течение трёх лет. Это редко, но бывает. И если вы купили квартиру у такого человека - вы её потеряете.

Если вы не уверены - заплатите юристу 3000-5000 рублей. Это дешевле, чем потерять квартиру и деньги.

Новостройка или вторичка: что выгоднее

Новостройка - это чистый лист. Нет старых труб, нет перепланировок, вы выбираете планировку. Но есть риск: застройщик может обанкротиться. В 2022 году 2,3% объектов долевого строительства не были введены в эксплуатацию. Проверяйте застройщика на сайте Фонда защиты прав дольщиков. Ищите компании с опытом более 5 лет и без жалоб. Убедитесь, что проект финансируется через эскроу-счета - это ваша защита.

Вторичка - это готово. Вы можете заселиться сразу. Но 65% таких квартир требуют ремонта. И 38% сделок срываются из-за юридических проблем. Проверяйте историю: сколько раз менялись собственники? Были ли судебные споры? Есть ли зарегистрированные лица - дети, бабушки, бывшие мужья? Даже если они не живут там - они имеют право на проживание. Сделка может затянуться на месяцы, пока вы не получите согласие от органов опеки.

Если вы молодая семья - новостройка с господдержкой может быть выгоднее. Если вам нужно жить сейчас - вторичка. Но в любом случае - проверяйте. Даже если продавец говорит: «Всё чисто».

Как проверить квартиру: практические советы от покупателей

Не ограничивайтесь документами. Посмотрите на квартиру по-человечески.

• Приходите вечером. Оцените шум от дороги, работу лифта, освещение во дворе. Днём всё может казаться тихо, а ночью - раздаётся гул от магазина внизу.
• Возьмите с собой уровень. В новостройках часто бывают перекосы полов и стен. Это не всегда видно глазом, но потом - когда кладёте плитку - вы поймёте, что всё неровно.
• Проверьте воду. Откройте кран. Слышите ли шум? Потекла ли вода вниз? Попросите включить горячую воду - если она не идёт или течёт тонкой струёй - это проблема с трубами.
• Проверьте двери. Открываются ли они без усилий? Если дверь в коридор цепляется за пол - это признак проседания фундамента.
• Спросите у соседей. Не вежливо, но эффективно. «А у вас есть проблемы с водой?» - часто получите честный ответ.

И не забывайте: чек-лист - это не один раз. Это процесс. Проверяйте каждый пункт дважды. Даже если вам кажется, что всё в порядке. Потому что одна ошибка - и вы теряете не только квартиру, но и деньги, и годы.

Сервисы, которые реально помогают

Не нужно всё делать вручную. Есть сервисы, которые проверяют квартиру за вас.

• ДомКлик Проверка - проверяет юридическую чистоту, историю сделок, наличие обременений. Рейтинг 4.6/5.
• Реестр-онлайн - берёт данные из ЕГРН, БТИ, реестра аварийных домов. Рейтинг 4.3/5.
• Ктотам.про - проверяет, не прописаны ли в квартире лица, которые не согласны на продажу.

Банки тоже предлагают услуги проверки. Сбербанк - за 5000 рублей проверяет объект за 5 дней. ВТБ - за 3500 рублей за 7 дней. Это не бесплатно, но это дешевле, чем потерять 3 миллиона рублей.

Что ждёт рынок в 2025 году

С 1 июля 2024 года вступает в силу закон о цифровых правах на недвижимость. Электронные выписки из ЕГРН станут обязательными. Банки уже используют ИИ для проверки: Сбербанк запустил «Ипотеку 360°» - он за два часа проверяет квартиру по 15 реестрам. К 2025 году 80% проверок будут автоматизированы. Но это не значит, что вам не нужно знать, что проверять. Мошенничество с поддельными документами растёт - на 45% за год. И если вы не понимаете, что значит «обременение» или «незаконная перепланировка» - вы легко станете жертвой. Чек-лист - это не устаревший инструмент. Он становится умнее. И ваша задача - не отставать.